Lo ha reso noto ieri Mario Breglia, presidente della Società italiana di iniziative edilizie e fondiarie, al convegno “Verso la casa taxi? La domanda abitativa dei giovani”

«Nei capoluoghi italiani esiste un patrimonio di 1,8 milioni di case vuote. Se i giovani si allineassero alla media europea, avremmo una domanda di almeno un milione di alloggi, ma occorre far incontrare domanda e offerta».

Lo ha affermato ieri Mario Breglia, presidente della Società italiana di iniziative edilizie e fondiarie (Sidief), intervenuto in apertura del convegno “Verso la casa taxi? La domanda abitativa dei giovani”, promosso a Roma dalla Banca d’Italia (che lo ha ospitato) e dalla stessa Sidief: «La locazione residenziale è una sorta di “caro estinto” – osserva Breglia -, ma da un anno a questa parte c’è una maggiore attenzione al riguardo. Occorre mantenere sempre vivo questo tema, in particolare perché nel dibattito pubblico la questione giovani-casa è residuale. Della triade lavoro-casa-famiglia che un tempo ispirava la vita dei giovani, oggi che cosa rimane? Solo la casa, non più raccordo tra lavoro e famiglia, ma il tema è complicato».

Infatti, nel nostro Paese il 62,5% dei giovani vive ancora con i genitori, contro una media europea del 48,1% e del 32,1% negli Stati uniti: «Dobbiamo aiutare i giovani – aggiunge il presidente della Sidief – a uscire dalla famiglia, ma bisogna mettere il mercato immobiliare nelle condizioni di andare loro incontro».

Questo l’avvertimento di Breglia, il quale ha fatto notare che se i giovani italiani si dovessero allineare alla media europea avremmo una domanda di almeno un milione di alloggi, per la maggior parte nei capoluoghi: «Il solo patrimonio di case vuote nei capoluoghi – conclude – è di 1,8 milioni di case. Il tema è far incontrare domanda e offerta».

E a confermare che la domanda abitativa dei giovani italiani sia ben lontana da quella dei loro coetanei europei, è stata la Banca d’Italia: «Nel 2015 – afferma Luigi Cannari, vicecapo dipartimento Economia e statistica della Banca d’Italia -, poco meno del 32% dei mutui sono stati erogati a debitori con meno di 35 anni, una quota di circa 10 punti percentuali inferiore a quella di dieci anni prima».

Eppure, la casa è la principale forma di investimento del risparmio degli italiani: «Quasi il 70% delle famiglie – sottolinea Cannari – vive in una abitazione di proprietà, il 14% possiede altre abitazioni. Ma, tuttavia, l’instabilità e la discontinuità lavorativa dei giovani, il deterioramento delle retribuzioni reali, soprattutto nella fascia anagrafica 20-34 anni, e la diffusione del lavoro a tempo parziale, tra i più giovani nella maggior parte dei casi involontaria, rendono loro problematico l’accesso al credito perché ritenuti dalle banche a maggiore rischiosità e quindi al mercato dell’abitazione».

Così, per l’economista, di fronte alla diminuzione della quota di mutui erogati ai giovani per l’acquisto di abitazioni, occorre riflettere sugli interventi per un diverso sfruttamento del patrimonio esistente e per adattare dimensione, costi e forme di finanziamento delle abitazioni alle nuove esigenze familiari: «Ma bisogna inoltre – precisa – migliorare la funzionalità del mercato degli affitti, per facilitare la mobilità sul territorio e per andare incontro alle esigenze abitative dei giovani con percorsi lavorativi precari e maggiori difficoltà di accesso al credito».

In effetti, il futuro del mercato immobiliare sembra essere sicuramente residenziale, sicuramente in affitto. Non ha dubbi Aldo Mazzocco, presidente Assoimmobiliare: «Non riusciamo – ammonisce – a ricreare un mercato immobiliare, se non ci occupiamo del residenziale che in tutto il mondo rappresenta l’80% del settore. “Gli italiani amano il mattone” è ormai un luogo comune, i vecchi non investono più e lo stile di vita dei giovani, la non stabilità lavorativa e relazionale, non prevede l’acquisto di casa. Hanno capito che non c’è più crescita, abbiamo lasciato loro un debito alla nascita di 5 mila euro».

Dunque, per l’immobiliarista bisogna tornare al residenziale, in affitto e moderno: «È una necessità dell’economia e delle persone – ribadisce Mazzocco -. Servono developer, leggi speciali, protezione dell’investimento rispetto alla morosità colpevole perché a fare le spese dell’abuso sono sempre i deboli. L’Italia è l’unico Paese industrializzato al mondo, nel quale non esiste un mercato dell’immobiliare residenziale in affitto. Dobbiamo riformare le norme per consentire la nascita di grandi operatori e la presenza di controller che ne verifichino l’operato, una grande filiera tutta da costruire. Vorremmo trasformare in 20 città vecchi edifici abbandonati in prototipi di bel vivere».

Intanto, la domanda stimata di un milione di alloggi per giovani, genera un potenziale di 4 miliardi di canoni annuo e un mercato dei servizi da 400 milioni l’anno, tra servizi professionali e manutenzione. Lo ha annunciato Carola Giuseppetti, direttore generale della Società italiana di iniziative edilizie e fondiarie (Sidief): «La domanda residenziale sta cambiando – spiega Giuseppetti -. Si consolida una nuova domanda di locazione e di locazioni brevi, non solo per studio ma anche per lavoro. In Italia gli alloggi ci sono, ma il prodotto non è adeguato e lo sviluppo del mercato è ostacolato non solo dall’assetto patrimoniale frammentato (assenza di grandi proprietari gestori), ma anche da elementi di criticità come la scarsa flessibilità dei contratti, la carenza di agevolazioni fiscali, introdotte a favore dei proprietari privati, ma non di quelli istituzionali, e soprattutto da gravi problemi legati agli sfratti».

Oggi i giovani cercano spazi piccoli e pronti, connessi e poco costosi. E a detta dell’esperta, il modello vincente è quello tedesco: «Un mix vincente – illustra il direttore generale della Sidief – di qualità dell’offerta, agevolazioni fiscali, contratti di lavoro agili e garanzie dei diritti che produce un tasso di sfitto basso e canoni stabili».

Per l’esperta, in Italia è essenziale una progettazione strategica per un prodotto “smart”: «Dove le case – conclude Carola Giuseppetti – vengono messe in rete, la gestione professionale viene premiata e si pone l’obiettivo della riqualificazione».